Дві квартири – одна ставка, або Недоліки механізму обчислення податку на нерухомість, відмінну від земельної ділянки

Платникам податку на нерухомість, відмінну від земельної ділянки, з 1 липня почали приходити перші податкові повідомлення-рішення із обчисленою сумою податку. Зважаючи на певні недоліки законодавчої техніки при закріпленні даного податку у Податковому кодексі України, деяких платників сума податкового зобов’язання може неприємно здивувати. Мова йде про осіб, у яких на праві власності перебувають кілька об’єктів нерухомості у різних населених пунктах. При цьому проблематика має свою специфіку окремо щодо фізичних та юридичних осіб, а також залежно від приналежності нерухомості до житлового або нежитлового фонду.

Особлива правова природа податку на нерухомість, відмінну від земельної ділянки,  визначається його місцевим статусом. Він є зваженим джерелом формування доходів місцевих бюджетів та потужним фінансовим інструментом розвитку територіальних громад. Нерухомість неможливо перенести у інше місце чи приховати, що за правильного підходу до адміністрування забезпечує гарантовані надходження до відповідного місцевого бюджету, на території якого знаходиться об’єкт оподаткування. Податкове законодавство України притримується такої ідеології податку, адже в силу вимог пп. 266.91. п. 266.9 ст. 266 ПК України він сплачується за місцем розташування об’єкта/об’єктів оподаткування і зараховується до відповідного бюджету згідно з положеннями Бюджетного кодексу України.

Проте складнощі в адмініструванні з’являються ще до моменту сплати та зарахування податку і криються в самому механізмі обчислення суми податкового зобов’язання. Проблема виникає у випадку встановлення місцевими радами відмінних ставок податку для об’єктів нерухомості, що знаходяться у різних населених пунктах.

 

Складнощі обчислення суми податкового зобов’язання для фізичних осіб

Для розуміння наявної проблеми необхідно проаналізувати норми Податкового кодексу України (далі – ПК України; Кодекс), які регламентують питання обчислення суми податку при множинності об’єктів оподаткування. Так, відповідно до пп. «б», «в» пп. 266.7.1 п. 266.7 ст. 266 ПК України за наявності у власності платника податку – фізичної особи більше одного об’єкта житлової нерухомості одного типу або ж об’єктів нерухомості різних видів, у тому числі їх часток, податок обчислюється, виходячи із сумарної загальної площі таких об’єктів, зменшеної відповідно до підпунктів "а" або "б" підпункту 266.4.1 пункту 266.4 цієї статті та відповідної ставки податку.

Коротко такий алгоритм обчислення суми податкового зобов’язання можна описати наступним чином: 

1. Обчислюється сумарна загальна площа об’єктів оподаткування шляхом додавання загальних площ кожного з об’єктів нерухомості.

2. Сумарна загальна площа зменшується на розмір неоподатковуваної площі, передбаченої пп. 266.4.1 п. 266.4 ст. 266 ПК України.

3. До отриманої бази оподаткування застосовується «відповідна ставка податку».

Як можна помітити, закріплений у пункті 266.7 ПК України механізм обчислення суми податку за декілька об’єктів нерухомості містить формулювання, за яким до бази оподаткування застосовується «відповідна ставка податку». Проте для різних об’єктів оподаткування така ставка може відрізнятись. При цьому ПК України як база оподаткування визначає сумарну загальну площу нерухомості, що виключає можливість застосування до кожного окремого об’єкту оподаткування належної ставки податку, оскільки вона застосовується вже після додавання загальної площі кожного об’єкта нерухомості.

Специфіку обчислення суми податку при множинності об’єктів оподаткування законодавець намагався врахувати у пп. «г» пп. 266.7.1 п. 266.7 статті 266 Податкового кодексу, закріпивши, що сума податку, обчислена з урахуванням підпунктів "б" і "в" цього підпункту, розподіляється контролюючим органом пропорційно до питомої ваги загальної площі кожного з об’єктів житлової нерухомості. Проте знову ж таки підхід щодо пропорційного врахування площі та ставки кожного окремого об’єкту нерухомості у цьому підпункті до кінця не реалізовано. Адже, відповідно до даної норми розподіленню підлягає вже обчислена відповідно до підпунктів "б" і "в" підпункту 266.7.1 ПК України сума податку, яка апріорі обраховується без можливості врахування різних ставок податку для кожного об’єкту оподаткування.

Таким чином, контролюючий орган відповідно до приписів законодавця до сумарної площі кількох об’єктів нерухомості повинен застосувати якусь одну ставку податку, навіть якщо окремо для кожного з них вони відрізнятимуться. Це, у свою чергу, призводить до неврахування інтересів не тільки платників податків, а й територіальних громад. Адже встановлена місцевою радою сума податку на нерухомість, відмінну від земельної ділянки, може бути проігнорована контролюючим органом в силу недоліку механізму обчислення податку. Таким чином, можна констатувати, що методологія розрахунку податку в цьому аспекті суперечить самій його ідеології.

Описаний законодавчий дефект закріплення механізму обчислення суми податку на нерухомість, відмінну від земельної ділянки, при множинності об’єктів оподаткування можна усунути, врахувавши вказану вище специфіку. Наявне в ПК України положення щодо необхідності обрахування сумарної загальної площі є основним недоліком методології обчислення. Базу оподаткування необхідно обчислювати окремо для кожного об’єкту нерухомості, взявши до уваги їхню питому вагу при врахуванні пільгової неоподатковуваної площі. Такий підхід дасть можливість застосувати відповідну ставку податку, встановлену тією чи іншою місцевою радою. Описаний алгоритм виглядатиме наступним чином:

  1. Обчислюється база оподаткування кожного об’єкту нерухомості
  2. Загальна площа кожного з об'єктів оподаткування зменшується на показник «неоподатковуваної площі», враховуючи їх питому вагу.
  3. Застосовуються відповідні ставки податку, встановлені органами місцевого самоврядування.
  4. Обчислені суми податку за окремі об’єкти оподаткування сумуються.

Непослідовність у регулюванні даного питання простежується і на рівні розмежування об’єктів оподаткування на об’єкти житлової та нежитлової нерухомості. Так, зазначений вище порядок обчислення суми податку стосується житлової нерухомості. Щодо об’єктів нежитлової нерухомості, то законодавець у пп. 266.7.1 п. 266.7 ст. 266 ПК України базою оподаткування визначає загальну площу кожного з об’єктів нежитлової нерухомості. Це означає, що до кожного з об’єктів оподаткування може бути застосована відповідна ставка податку. Очевидно, що після обчислення такі суми податкового зобов’язання за кожен окремий об’єкт нерухомості повинні додаватись. Проте знову ж таки відповідна норма у Кодексі не закріплена.

 

Обрахування суми податку юридичними особами

Податковий кодекс також передбачає відмінну процедуру обчислення суми податку на нерухомість для фізичних та юридичних осіб. На противагу фізичним особам, яким сума податкового зобов’язання обраховується контролюючим органом, юридичні особи в силу вимог пп. 266.7.5 п. 266.7 ст. 266 ПК України зобов’язані обчислити суму податку самостійно. При цьому окремого порядку обрахування суми податкового зобов’язання для юридичних осіб стаття 266 Кодексу не передбачає, адже норми пп. 266.7.1 п. 266.7 ст. 266 ПК України закріплюють відповідний алгоритм для контролюючих органів при обчисленні суми податку фізичним особам. Відповідно до цього, за відсутності конкретних законодавчих орієнтирів виконання свого обов’язку із обрахування суми податку, юридичні особи можуть застосувати аналогічні норми, що передбачені для фізичних осіб. Проте знову ж таки на перший план виходить проблема недосконалості такого механізму обчислення.

Як можна помітити, рівень законодавчого врегулювання питання справляння податку на нерухомість, відмінну від земельної ділянки, далекий від досконалості. Навіть заплющуючи очі на щорічне встановлення місцевими радами податку із суттєвим порушенням відповідного порядку, уже на етапі виконання платниками свого податкового обов’язку з’являється безліч законодавчих прогалин, які в кінцевому результаті спричиняють порушення прав платників податку. Спробувати знайти компроміс із контролюючим органом можна шляхом проведення звірок даних щодо ставок податку та вказавши на очевидну помилку законодавця при закріпленні механізму обчислення податку. У випадку ж неуспішності такої процедури, свої права доведеться відстоювати у судовому порядку.

Аналітик TaxLink,

Іван Пшик

 

Попередня стаття Наступна стаття
comments powered by HyperComments