Оренда під час карантину: які ж зміни прийняли Законом № 540?

07 Квітня 2020 514 Переглядів Мирослава Нечай

Розміри тексту:

Аа Аа

02 квітня набрав чинності Закон України від 30.03.2020 № 540 – IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів, спрямованих на забезпечення додаткових соціальних та економічних гарантій у зв’язку з поширенням коронавірусної хвороби (COVID-2019)» (далі – Закон №540). Цим Законом з метою зменшення негативних наслідків від епідемії Covid-19 вносяться зміни до низки законодавчих актів, у тому числі й до Цивільного кодексу України (далі – ЦК України).   

Один із таких заходів, які необхідно було вирішити на законодавчому рівні, це оренда нерухомого майна, яке на час карантину фактично не використовується орендарями. Наприклад, це стосується магазинів, кінотеатрів, офісів у торгових та бізнес-центрах, які наразі є закритими. У зв’язку з цим Законом № 540 передбачається, що з моменту встановлення карантину, введеного постановою Кабінету Міністрів України «Про запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2» від 11 березня 2020 року № 211 (з наступними змінами і доповненнями), і до його завершення в установленому законом порядку наймач може бути звільнений від плати за користування майном відповідно до частини шостої статті 762 цього Кодексу.

Водночас варто зазначити, що вказана вище норма Закону № 540 дещо відрізняється від положення, яке було прописано у проєкті цього Закону (№ 3275 від 29.03.2020). Так, у проєкті чітко вказувалося, що на час карантину орендар звільняється від плати відповідно до частини шостої статті 762 ЦК України. Однак у фінальному тексті закону формулювання було змінено – вказано, що орендар може бути звільнений від орендної плати. Очевидно, що фінальний текст норми містить більше запитань, ніж відповідей і, відверто кажучи, є дещо недолугим. Зокрема, внесені зміни спричинили дискусії, чи потрібно тлумачити цю норму як таку, що дозволить орендодавцю на свій вибір звільняти або не звільняти орендаря від орендної плати за майно, яким він під час карантину не міг користуватися. Такі побоювання пояснюються тим, що слово «може» вказує на вірогідність настання певного факту. Таким чином, з одного боку, у нас є загальне положення частини шостої статті 762 ЦК України, яка встановлює, що майно не могло бути використане з незалежних від орендаря обставин. З іншого боку, з 2 квітня почала діяти спеціальна норма, яка встановлює, що положення частини шостої статті 762 ЦК України на час карантину може застосовуватись, а не обов’язково застосовується. Тобто, якщо ці дві норми розглядати як колізійні, то очевидно, що мала б застосовуватися нова спеціальна норма, а отже, звільнення від сплати орендної плати дійсно буде залежне від волі орендодавця.

Однак, з іншого боку, зазначена вище норма, яка була внесена до ЦК України за Законом № 540, є відсильною, оскільки для її застосування необхідно звернутися до частини шостої статті 762 ЦК України. Таким чином, на нашу думку, нову норму не слід розглядати як таку, яка вступає у конкуренцію з частиною шостою статті 762 ЦК України, а як таку, яка застосовується у сукупності з нею. У такому випадку вказане у цій нормі правило, згідно з яким на час карантину наймач «може» бути звільнений від плати за користування майном відповідно до частини шостої статті 762 цього Кодексу, означає тільки те, що карантин сам собою не може бути підставою для звільнення від сплати орендної плати.  

Зі свого боку частина шостою статті 762 ЦК України, до якої відсилає нас нова норма, передбачає, що наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає. Отже, згідно з частиною шостою статті 762 ЦК України орендар звільняється від орендної плати за наявності у сукупності таких підстав:

1) орендоване майно не використовувалося орендарем;

2) причини, через які майно не могло використовуватися, не залежали від орендаря.

Тобто нова норма, внесена Законом № 540, фактично встановлює, що введений постановою КМУ від 11.03.2020 № 21 карантин і є тією обставиною, за яку не відповідає орендар. Однак, беручи до уваги частину шосту статті 762 ЦК України, від орендної плати він звільнятиметься виключно в тому випадку, якщо у зв’язку з карантином таке орендоване майно не могло бути використане орендарем.

Проте кінцеву крапку у цьому питанні, пов’язаному у тлумаченні нової норми та частини шостої статті 762 ЦК України, зможе поставити тільки судова практика. Очевидно, що така буде, позаяк деякі орендодавці напевно захочуть прийняті під час карантину зміни трактувати як такі, які дозволяють їм звільняти орендаря від орендної плати за своїм бажанням, посилаючись на зазначену вище недосконалу конструкцію самої норми, у якій було вжито слово «може».

Водночас наступним важливим питанням, на яке потрібно звернути увагу учасникам орендних відносин, є питання оподаткування операцій з передачі майна в оренду. Так, зазначені вище операції оподатковуються ПДВ, якщо орендодавець є зареєстрованим платником цього податку. При цьому такий податок буде нараховуватися також у випадку безкоштовної оренди. Будь-яких змін до Податкового кодексу України в частині звільнення від ПДВ орендних операцій на час карантину не було внесено, а тому можна припустити, що податкові органи вважатимуть за потрібне нарахувати цей податок, у тому числі й у випадку звільнення орендаря від орендної плати за зазначеними положеннями цивільного законодавства. Для того щоб уникнути цієї ситуації, рекомендуємо сторонам все ж таки укласти додаткові угоди до власних договорів оренди, передбачивши, що, оскільки орендар на час дії карантину не може використовувати орендоване майно, таке майно на цей період повертається орендодавцю. Очевидно, що в такому випадку орендодавець буде позбавлений можливості стягнути орендну плату за час карантину, проте, з іншого боку, йому не буде нараховуватися ПДВ. А беручи до уваги, що ще невідомо, чи таку плату можна буде потім стягнути з орендаря (у тому числі через недосконалість нещодавно прийнятих норм), то, можливо, краще мати «синицю в руках, ніж журавля в небі». Бо можна в результаті й орендну плату не отримати, і ПДВ бути зобов’язаним нарахувати…

comments powered by HyperComments