Ассоциированное членство в кооперативе: какие документы

05 Грудня 2018 74 Перегляди Автор: Фатєєва Яна Анатоліївна

Розміри тексту:

Аа Аа

Одним из распространенных способов финансирования строительства является его финансирование через жилищно-строительный кооператив. Это объясняется тем, что законом об инвестировании, как известно, определён исчерпывающий перечень сложных и затратных способов инвестирования строительства жилья. А финансирование строительства с использованием жилищно-строительного кооператива как бы не является инвестированием. При этом физические лица – покупатели жилья (да, юридические лица тоже могут быть) становятся членами кооператива, который в свою очередь заказывает строительство и оплачивает его.
Темой этой статьи, однако, является не легитимность использования жилищно-строительных кооперативов для финансирования строительства жилья, а определение необходимого и достаточного количества документов, которые опосредуют отношения физических лиц с кооперативом.
Много раз я встречалась с ситуацией, когда для оформления участия физических лиц в кооперативе кроме собственно членства (заявление – решение - свидетельство) использовались дополнительные договоры, которые назывались договорами об участии в кооперативе, договорами об ассоциированном членстве. Однако, независимо от названия договора, он  в любом случае опосредуют какую-то сделку между физическим лицом (будущим членом кооператива) и самим кооперативом.
Мне понятно, откуда взялось это желание заключать дополнительные договоры с физическими лицами. В прошлом, когда строительство финансировалось путем заключения паевых или инвестиционных договоров, покупатели кроме обещаний застройщика получали в руки договор на многих листах и могли его дома читать с семьей. Другими словами, к договорам привыкли и сменить их на членство в кооперативе было сложно. Заявление о приеме в члены кооператива и свидетельство члена кооператива не могли на первых порах заменить для покупателя договор о паевом участии или инвестиционный договор.
Но нам идти этому пути только чтобы порадовать физических лиц всё же не стоит, поскольку это влечет серьезные проблемы, о которых скажу ниже.
Как известно, отношения в кооперативах, в том числе в жилищно-строительных, регулируются Законом о кооперации. В кооперативах предусмотрено членство и ассоциированное членство. Уставы жилищно-строительных кооперативов, как правило, предусматривают членство для учредителей кооператива и ассоциированное членство для всех остальных лиц, которые собственно и будут финансировать строительство будущего объекта недвижимости.
Итак, фактический покупатель пишет заявление в правление кооператива о приеме в ассоциированные члены кооператива, правление принимает его, решением общего собрания действительных членов (действительных - в отчиние от ассоциированных) утверждается решение правления о приеме в ассоциированные члены кооператива, ассоциированный член кооператива получает свидетельство. Как по закону, на этом можно поставить точку. Но юристы или, ещё лучше, продажники считают необходимым создать дополнительные документы – те самые договоры, который дополнительно урегулирует отношения конкретного физического лица как одного из членов кооператива и самого кооператива.
Обычно договоры одинаковы для всех ассоциированных членов кооператива. Однако поскольку договор двусторонний, он может содержать индивидуальные условия, то есть отличаться от остальных договоров в кооперативе.
Что же мы получаем: одновременно с членским отношениями между ассоциированным членом кооператива и кооперативом есть ещё какие-то договорные отношения, закрепленные в этом дополнительном договоре. Хорошо если это договор абсолютно не отличается от текста устава, тогда избегается проблема различных условий этих взаимоотношений (договорных и членских).
Если устав и договор по-разному регулируют отношения ассоциированного члена и кооператива,  то это как минимум неудобно для самого руководства кооператива.
Но не это главное. Тут есть две проблемы каждая, из которых достаточна для категорического отказа от заключения таких дополнительных договоров с ассоциированными членами кооператива.

Первая заключается в том, что это юридически безграмотно. Если у физического лица членские взаимоотношения с кооперативом, то это достаточно урегулировано уставом и никакого дополнительного договорного урегулирования не требует. Не просто не требует, его не должно и не может быть.  Если у физического лица договорные отношения с кооперативом, то они не пересекаются с его членскими отношениями. То есть член кооператива может одновременно быть в каких-то договорных отношениях с кооперативом, но это две различные группы взаимоотношений. Например, член кооператива одновременно является юристом,  обслуживающим этот кооператив. В этом случае у него есть членские отношения с кооперативом по поводу жилья и договорные отношения по поводу оказания юридических услуг.
Возможно, конечно, что у кооператива договорные отношения с физическим лицом именно по поводу передачи  ему квартиры или иного помещения в строящемся доме. В таком случае он не является членом кооператива,  либо его членство связано с другим объектом недвижимости.
В практике есть примеры одновременного существования отношений участия в юридическом лице и договорных отношений с этим же юридическим лицом. Некоторые договорные отношения предусмотрены в хозяйственных обществах между участниками и обществами. Они предусмотрены новым законодательством о хозяйственных обществах.  Однако и там договорные отношения не подменяют устав.
В кооперативах же договорных отношений между членом и кооперативом законом не предусмотрено.
Вторая проблема, также весьма негативная, заключается в том, что использование одновременно двух механизмов влечет правовую неопределенность. Непонятно, какие всё же отношениями между физическим лицом и кооперативом - членские или договорные. Как уже было сказано, они не могут быть одновременно членскими и договорными.
В практическом плане непонятно, какой из документов регулирует отношения члена кооператива и самого кооператива:  устав кооператива или этот дополнительный договор, а если оба, то нормы какого из этих документов должны применяться приоритетно.
Устав кроме того имеет тенденцию изменяться со временем решениями действительных членов кооператива, а подписанный договор останется неизменным и перестанет рано или поздно соответствует нормам устава. А изменение условий договоров уже будет зависеть не только от воли действительных членов, но и от волеизъявления ассоциированного члена (каждого из них).
При споре между ассоциированным членом и кооперативом суд будет определять, какие всё-таки отношения были между этим физическим лицом и кооперативом, договорные или членские,  и соответственно применять тот или другой документ.
Ещё много причин можно упомянуть, которые по мелочи могут быть аргументами в пользу использования только устава. Его можно менять решением только действительных членов, он не предусматривает обязательств, которые надо выполнять, и не содержит ответственности за невыполнение этих обязательств.
Но главные две причины все же такие: заключение договора одновременно с приемом в ассоциированные члены юридически безграмотно и создает ситуацию правовой неопределенности.
 

comments powered by HyperComments